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开元棋牌扎金花
 
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    律师,您好:
我与某公司签订《商品房定购协议书》,约定购买某公司开发的住宅小区商品房一套。协议约定:我交纳购房定金20000元;在签订本协议后七日内,与某公司签订《商品房买卖合同》;如我未在约定的时间内与某公司签订《商品房买卖合同》,视为我违约,我所交定金不予退还等等。协议签订后,我向某公司交付定金20000元。之后,我通过邮政特快专递的方式向某公司邮寄了一封函件,要求修改《商品房买卖合同》的部分条款,但双方最终未能签订《商品房买卖合同》。我现在主张解除双方之间的商品房定购协议,并要求返还购房定金20000元。但是某公司同意解除定购协议书,但不同意退回定金20000元。请问律师:我可以要回定金吗?



盛律师回复:先生,您好: 你可以向某公司主张返还定金20000元。你与某公司之间的商品房定购协议是双方当事人的真实意思表示,不违反法律的强制性规定,该协议合法有效。你有权就《商品房买卖合同》的内容提出修改意见,你行使权利的行为已通过其给某公司的邮件予以体现,亦可由此推出双方已就合同签订事宜进行磋商的事实,故你在合同签订过程中并无违约行为。结合双方签订的定购协议书内容可见,当事人协商的《商品房买卖合同》条款并未在定购协议中进行详细约定,故双方就《商品房买卖合同》协商不成,不能认为是任何一方当事人违反定购协议的约定而拒绝订立《商品房买卖合同》,因而不能适用定金罚则。综上,鉴于目前双方均表示不再订立《商品房买卖合同》,故双方之间的定购协议书已无法履行,你主张解除《商品房定购协议》并无不当,协议解除时,某公司收取你的购房定金应予返还。
 
ip:113.0.5.1.* 2019/4/28 9:12:58


 
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    律师您好:
2017年7月,张先生从某房地产开发公司购买一套精装修的现房,并随后入住。入住后3个月后的一个夜晚突降暴雨,第二天,张先生发现房屋侧墙面开始漏水,并将其放在墙边的数码相机浸坏,并且不久后墙面开始出现放射性裂纹。于是张先生找到开发商,要求对房屋进行修补,并赔偿相机损失。但是双方就赔偿事宜无法达成一致,开发商以种种理由不予赔偿。请问律师:这种情况,应该由谁来承担赔偿责任?

盛律师回复:先生您好: 从本案情况看,应当由开发公司承担赔偿责任。根据《房屋建设工程质量保修办法》第十四条规定:“在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”同时第七条规定:“在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为:(一)地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;……,(五)装修工程为2年。”据此,您有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然,该质量问题是因施工方原因造成的,开发商可以向施工方追偿。
 
ip:113.0.5.1.* 2019/3/12 15:20:28


 
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    律师您好:
2016年,我依据开发商的宣传与承诺,购买了其开发的本市某商品房,该房交付使用时,日常阳光充足、通风流畅、视野开阔,与购房之初开发商的宣传与承诺一致。但是,自2017年始在不到一年的时间里,开发商却以惊人的速度在我所购房屋前建起了二座高层商品房,该高层给我的房屋遮挡了阳光、屏蔽了视线、阻碍了通风、侵占了预建的绿地,使我的房屋价值大幅度贬值,与开发商最初的承诺大相径庭,严重损害了我的采光权、通风权、眺望权。
请问开发商是否违约?我能否讨要“阳光权”。

盛律师回复:先生您好: 根据您对案情的描述,开发商构成违约,你可以讨要“阳光权”。关于是否构成违约,《合同法》第6条:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是房地产开发企业就商品房开发规划内的相关说明和允诺,对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”根据上述相关法律的规定,开发商的销售广告和宣传资料构成要约,是合同内容的一部分,开发商应按宣传资料的承诺履行其约定,其后来又在你楼前建起二座高层建筑的行为,是违反合同约定的行为,损害了你的采光权、通风权、眺望权,已构成违约,理应承担违约赔偿责任。关于“阳光权”,因你与开发商的购房合同合法有效、约定明确,任何一方都应及时全面履行合同内容,而开发商并未按合同约定履行义务,构成违约,所以你有权利追究开发商的违约责任,讨回你应享有的采光权、通风权、眺望权等权利。开发商对你的权利造成的损害,即你楼前有二座高层的遮挡和没有二座高层的遮挡,在目前房地产市场增值情况下的价格之差也可被量化,即“阳光权”可被量化为具体的损失赔偿额。
 
ip:113.0.5..* 2018/9/29 10:54:31


钟先生
 
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    律师您好:
我把自己两室两厅一厨两卫的住宅租给梁某,并在《房屋租赁合同》中明确约定用途为居住。梁某承租后将房屋改造隔成了7间,对外出租经营。我担心房屋存在治安、消防隐患,多次找梁某要求其恢复房屋原状,可梁某一直不恢复。请问我是否可要求解除合同并收回房屋以及要求赔偿损失?

盛律师回复:先生您好: 您有权解除租赁合同,收回房屋并要求他赔偿损失。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定:“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第219条的规定处理。”《合同法》第219条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”梁某承租房屋后擅自改造扩建并转租给多人,违反了双方的约定。在你多次提出后,梁某拒不恢复房屋原状,你可依法解除合同,要求梁某返还房屋,并可要求梁某赔偿其擅改房屋给你造成的损失。
 
ip:122.142.49.2.* 2018/3/9 9:19:34


 
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    我在村里分有11.7亩的承包土地,不仅与村委会签有承包合同,还持有农村土地承包经营权证,期限至2030年12月31日止。因为我长年在外打工赚钱,从2004年起,我的土地暂时由我的邻居张某耕种,发放的种粮补贴也由张某领取。今年我儿子大学毕业后,我考虑到国家支持大学生创业,特别是对投资农业生产有很多的优惠,便想和儿子一起利用承包土地进行特色种植。于是我向张某索要承包土地,但被张某拒绝,理由是其已长期种植,承包土地应当视为转让给了他,他已经拥有实际承包权。请问,张某的说法对吗?

盛律师回复:汪先生您好: 您有权要回承包土地。 首先,农村土地承包经营权受法律保护。该经营权是指因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目,而承包使用集体所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。《农村土地承包经营权证管理办法》第二条、第三条分别规定:“农村土地承包经营权证是农村土地承包合同生效后,国家依法确认承包方享有土地承包经营权的法律凭证。”“承包耕地、园地、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地从事种植业生产活动,承包方依法取得农村土地承包经营权后,应颁发农村土地承包经营权证予以确认。”我国《土地管理法》第十四条也指出:“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。”您虽长期在外打工,但您作为村集体经济组织成员的身份没有改变,并且您持有的农村土地承包经营权证能充分证明您是对应土地的唯一合法承包人,且还在有效的承包期内。 其次,您将承包土地交由张某种植并不等于是土地承包经营权的变更。《农村土地承包经营权证管理办法》第十五条、第十六条分别规定:“办理农村土地承包经营权变更申请应提交以下材料:(一)变更的书面请求;(二)已变更的农村土地承包合同或其它证明材料;(三)农村土地承包经营权证原件。”“乡(镇)人民政府农村经营管理部门受理变更申请后,应及时对申请材料进行审核。符合规定的,报请原发证机关办理变更手续,并在农村土地承包经营权证登记簿上记载。”您既没有提交过有关材料,相关部门也没有进行过变更审核,更没有进行变更登记,自然意味着您与张某之间并没有产生土地承包经营权变更的法律效力。 综上,您仍是该土地合法的承包人,您有权要回承包土地。
 
ip:1.62.179..* 2018/1/22 13:19:38


王先生
 
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     我和朱某在今年1月20号签订《房屋买卖合同》,我以30万的价格购买了其名下所有的房产,我将购房款交给他后,他就将房屋交给我使用,但当时并未去房产局办理房屋变更登记手续。这个月,突然有个刘某说这个房屋已经被他购买并办理了房屋登记,让我把房子给他腾出来。现在我该怎么办?我的损失应由谁来承担?


盛律师回复:先生您好: 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。虽然您与朱某签订的《房屋买卖合同》是合法有效的,但未经登记不得对抗善意第三人。刘某已经办理了房屋登记手续,成为该房屋的合法所有人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此您现在享有的是与朱某之间的债权,您可以向朱某主张违约责任。
 
ip:113.0.28.1.* 2017/10/27 10:00:31


胡女士
 
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    2016年2月1日,我借给郑某10万元,约定利息为一分利,借款期限为3个月。到期后郑某迟迟不还款,我将其告上法庭,7月1日法院做出判决,判我胜诉,要求郑某还我钱,但是郑某以没有能力偿还为由拒不还钱。9月1日我通过朋友得知郑某将其名下的房产偷偷变卖,并将卖房钱全部转移给了别人,我想咨询一下律师,在这种情况下我该怎么办?


盛律师回复: 根据您说的情况,您现在应该在判决生效后先向人民法院申请强制执行,通过人民法院查找郑某名下是否还有其他财产可以偿还您的借款本金及利息。另外根据《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定:对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。若郑某经查证真的存在您说的以上事实,那他可能构成了拒不执行判决、裁定罪,会因为他的行为受到相关机关的处罚。
 
ip:60.219.131..* 2017/3/13 15:13:56


孙某
 
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    律师您好:
2013年5月,我与前夫老王协议离婚,离婚协议书约定夫妻双方拥有的汽车归我所有,无债权,一切债务归老王所有。随后车主由老王变更为我。因老王生意经营不善,在离婚前已对外欠下巨额债务。两人离婚后,债权人向法院起诉老王和我,要求我俩偿还借款,法院经审理,判决老王与我共同偿还债权人借款及利息,并依据债权人的执行申请将离婚协议书中约定归我所有的汽车拍卖,所得钱款16万元用于偿还债权人的债务。
请问律师,我对老王在外的借款并不知情,且在离婚协议书中两人明确约定一切债务由老王承担。我能否起诉要求老王偿还我为其垫付的款项16万元及利息?


盛律师回复:你起诉要求老王偿还为其垫付的款项16万元及利息于法有据,应于支持: 根据最高法院相关规定:“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议,对男女双方具有法律约束力”、“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的,债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后,基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的,人民法院应当支持。”你与老王的《离婚协议书》合法有效,对你俩具有法律约束力。根据《离婚协议书》约定,车辆归你所有、所有债务均由老王承担,现上述车辆已经被法院依法拍卖,拍卖款项也已用于偿还老王与你双方共同债务。你依据《离婚协议书》的约定向老王追偿代为承担的债务16万元及利息,于法有据。
 
ip:122.143.22.1.* 2016/2/28 9:57:40


李森
 
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    我从某房地产开发商那里买了一间房屋,交纳了全部的房款,开发商也交付了钥匙。但是在我办理过户登记时,从房屋交易登记机关获悉该房屋登记为他人且已抵押,房屋产权证无法办理。后经我调查得知,该房地产开发商在开发该房地产项目时,为了获取银行贷款,采用与本公司员工签订房屋预售合同并向银行办理按揭的方式,获得了银行的按揭贷款。向银行按揭后,该项目房屋均在房地产登记管理机关办理了房屋抵押登记。我认为房地产开发商的行为严重损害了我的权利,请问我可否与开发商解除合同并要求返还购房款?


盛律师回复:您可以与开发商解除房屋买卖合同,并要求其返还购房款,理由如下: 开发商在将房屋出售给您时,故意隐瞒了房屋已经出售给第三人及房屋已经抵押的情况,该情况系与合同订立相关的重大事项,关系到您的合同目的能否顺利实现,并且影响了您对于该房屋所有权的行使。开发商的行为对您构成欺诈。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或已经抵押的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据此条规定,您可以与开发商解除合同,要求其返还购房款并承担相应的赔偿责任。
 
ip:61.158.124.1.* 2014/8/29 9:37:26


张某
 
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    我与妻子刘某2005年结婚,一年后,刘某生下一子。婚后我长期在外打工,一年只能回几趟家,只是偶尔寄钱回家。因我与刘某感情基础薄弱,刘某与他人发生了关系。2007年我与刘某协议离婚,孩子跟母亲,我按月向刘某支付抚养费。后来,刘某以儿子小张不是我亲生的为由,拒绝我探望。2013年7月,我偷偷进行了亲子鉴定,鉴定结论证实我与儿子小张无亲子关系,得到这个结果,我崩溃了。我想要求刘某返还我对小孩的抚养费用,请问我的要求合法么?

盛律师回复:您的要求有法可依,应当得到支持: 《最高人民法院关于夫妻关系存续期间男方受欺骗抚养非亲生子女离婚后可否向女方追索抚育费的复函》规定,在夫妻关系存续期间,一方与他人通奸生育子女,隐瞒真情,另一方受欺骗而抚养了非亲生子女,其中离婚后付给的抚育费,受欺骗方要求返还的,可酌情返还。 本案中,刘某不履行我国《婚姻法》规定的夫妻应当互相忠实的义务,在夫妻关系存续期间与他人发生婚外性行为,并生下小孩,刘某的行为给您造成了物质损失及精神伤害,根据《婚姻法》及《侵权责任法》等法律法规,应当承担相应的民事责任。 由于您与小张无亲子血缘关系,亦无法律规定的拟制父子关系,您对张小某并无法定抚养义务,故您离婚后付给的抚育费,有权要求刘某返还。在夫妻关系存续期间支出的抚育费,酌情应予以返还。另外您还可以要求刘某赔偿您的精神损失。
 
ip:218.9.39.1.* 2014/8/12 10:35:35

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